全新购房指南，刚需应该买什么房合适？

来源：吉屋网综合整理发布时间：2019-10-23 10:24:11

秉承住房不炒的理念，如今的房市再难有大突破，但对于刚需用户，对房子的渴望与需求仍然十分热烈。

购置人生的*套房产，无论何时都是一件大事。那么，刚需首套房，到底是买新房好还是二手房好？许多人在买房的时候都会有这个疑惑，今天小编就给您理性分析一波，究竟是新房好还是二手房好。

首先，让我们先了解一下新房和二手房的区别及优缺点。

1、交易条件

两者整体不相上下,新房出售给购房者的前提条件：开发商需要取得五证二书。

五证二书：“五证”：《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》（建设工程开工证）、《商品房销售（预售）许可证》，五证是检验开发商资质和确保房源的真实合法的重要判定依据，是开盘销售的必要条件； “二书”：《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，是保证房屋质量的重要凭证。

二手房业主出售二手房的前提条件：取得该房屋的不动产证，并且结清贷款；房屋的产权关系要明确，如果有相关的房屋产权共有人，出售时，共有产权人有知情权，需一起进行房产交易或出具委托书。

2、*差距

新房优于二手房，新房和二手房的*比例政策是一样的，但在实际交易的过程中，二手房的*比例通常要比新房高。以商贷为例，银行审批贷款时，按照评估价进行审批，实际操作中，银行评估价一般是实际成交价的80％－90％。结果就是，*比例可能已经超过4成。

3、税费差距

新房优于二手房，新房：需要缴纳契税和住宅专项维修资金；税费比例的多少，只跟房子面积大小有关系。

二手普通住宅：需要缴纳契税、增值税及附加和个税。税费比例的多少，与房屋本身的情况有很大关系。例如：是否“满五*”、是普宅还是非普通住宅等都对二手房的税费总额产生影响。

从缴纳税费种类和复杂程度来看，新房在税费总金额和流程上要优于二手房。

4、地段差异

二手房优于新房，对于现在绝大多数一二线城市，由于市中心房屋趋于饱和，很多新房离市中心较远；而对于在市区拆迁后建的新房，往往价格又贵一些。从整体上看，二手房由于建的时间早，地段、交通、周边配套设施等往往要优于新房。对于大多数嫩刚来说，刚需购房守住市中心、交通中心。

5、房屋本身

新房优于二手房，基于设计和建筑能力的提升以及居住舒适的理念普及，新房在采光、户型、小区绿化、配套等方面往往要优于二手房。就当从物业方面来说，新房往往配套设施相对成熟，车位、电梯等物管更完善。

6、产权年限

新房优于二手房，新房：产权清晰；年限较长，住宅产权年限一般是70年。二手房：在二手房交易中，很多情况下，房子有多位共有产权人。如果有产权人不同意卖房，就算已经过户，房子也有被收回去的风险。另外，二手房的产权年限比新房短。

7、交易流程

新房优于二手房，新房：确定购房资格→看房选房→认购→付款→贷款→收房→入住。

二手房：购房资质审核→看房→产权核实→签订买卖合同→交*→买方申请贷款→交税费和中介费→过户→交接水电煤气费和物业费→领取新房不动产证→贷款下来后交付房屋。

从流程和复杂程度来看，新房的交易流程要优于二手房。另外，买二手房有很多环节需要双方到场确认，任何一个环节出问题，都很容易造成后期不动产权证下发或入住困难等问题。这也是为什么大多数人说买二手房坑太多的原因之一。

8、交易风险

二者五五开，新房：大多数是期房，购房时一般是看不到实际房子的，到交房时，往往与之前看过的装修布局精美的样板房差距颇大，而且有时候交房还要面临向开发商进行维权的风险。对于购买新期房的购房者来说，*怕遇到开发商项目延期，甚至烂尾的情况，这绝对是一个很大的打击。就预售制度下的期房来说，购买者本身就要承担较大风险，同时会加大开发商杠杆。

二手房：二手房多数是现房，能直观看到房屋的装修和居住状况，有些房子内部由于房主保持的比较好，基本不需要怎么装修，可以直接拎包入住。可以多次查看现场，了解房子周边市政配套、地段、户型、采光，甚至屋内水、电、燃气、暖气管道是否破裂均能一一检验，因此在购房的时候一定要擦亮眼睛。

通过以上对比，咱们了解了新房与二手房的优势与不足。具体买什么房子还是因人而异，因情况而异，那么你在新房与二手房和之间会如何选择呢？