购房火眼金睛，拒绝踩中“一房多主”泥坑

来源：吉屋网综合整理发布时间：2019-10-16 11:30:52

买房，买房，买房，重要的事情说三遍，在现今社会，买房已经成为不少人奋斗一生的目标，而正因为这种需求也出现了另一个社会现象就是一房二卖，由此也引来了纠纷。

据不完整统计，自之前几年炒楼风潮兴起时开始，违规的房屋售卖屡禁不止。2013年，“一房二卖、多卖”案件总数为281起，其中民事类型254起，刑事类型2起；2014年，“一房二卖、多卖”案件总数为1205起，其中民事类型1038起，刑事类型20起；2015年，“一房二卖、多卖”案件总数为1357起，其中民事类型994起，刑事类型12起；2016年，“一房二卖、多卖”案件总数为1907起，其中民事类型1586起，刑事类型29起；2017年，“一房二卖、多卖”案件总数为2635起，其中民事类型2297起，刑事类型35起。

针对这种风险其实法律有所保护，这一操作就是——“预告登记”。

一、预告登记

所谓预告登记，是指当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议后，为保障购买人将来取得物权，按照约定向不动产登记机关所作的登记。在二手房买卖中“一房二卖”（甚至数卖）极为普遍，亦有部分卖方由于资金困难，在房屋买卖过程中，将拟出售的房屋抵押融资，当然亦有在房价上涨时违约拒售，以上种种情形都有可能导致导致购房人已经购买的房屋不能办理物权登记，无法取得购买的房屋的所有权，只能以卖房人违约为由请求损害赔偿，购房人的权益难以得到有效的保护。因此，我国在制定出台《物权法》时就专门规定了“预告登记”，用来确保购房人可以顺利获得所购买的房屋。

二、我国法律关于预告登记是如何规定的？

我国《物权法》第二十条规定了预告登记制度，该条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”

根据该条款规定，预告登记的核心意义就是：权利保全效力，即未经预告登记权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。打个比方来说，一旦办理房屋买卖预告登记即是向社会公众宣示这套房屋已经卖给特定的人，在预告登记有效期内，房屋的产权人无权再处置房屋。

三、预告登记如何办理？

房地产转让的预告登记可以由买卖双方当事人共同向房地产所在地登记部门申请预告登记，也可以由当事人单方面向登记部门申请预告登记。

如果已经掉入“一房二卖”或“一房多卖”圈套该如何自救？

1.在商品房买卖合同中，出卖人将房屋出卖后又将房屋抵押或出卖给第三人的，无法取得房屋的习受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失。并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

2.出卖人将房屋出卖后又卖于第三人，并且办理了过户手续，这种情况下，前买受人已不可能取得房屋所有权，合同上的债权转化为损害赔偿的责务，出卖人对得不到满足的习受人承担赔偿损失的责任。

3.出卖人将房到出卖给买受人，并办理了产权过户登记，又及与后买受人成立就同一房屋为标的物的买卖凳，此时出卖人已并非房屋所有权人，出卖人无权处分行为，房屋买卖合同当然无效。

4.出卖人将房屋出卖给两个或多个买受人，全都没有办理过户手续，以签订合同的先后顺序确定合同成立的效力，顺位在先的合同有效。或两个买受人均未办理过户登记和预先登记，需审查是否有买受人已经合法占有了房屋，从风险承担的角度来看，赋予合法占有房屋的买受人相应优先权具有合理性。

5.买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。

其实，作为一般老百姓购房来说，如果没有把握控制买卖中的法律风险，则建议聘请房地产律师陪购，这样可以*程度保证购房过程不会出现较大风险。